Wenn Sie darüber nachdenken, Ihr Haus auf Mallorca zu verkaufen, gibt Ihnen MALLORCA AGENT – Luxury Real Estate hier einen Überblick, der Sie sicher durch den Verkausprozess führt.
Die gute Nachricht ist, dass eine sorgfältige Vorbereitung und kluge Entscheidungen Ihrerseits den Prozess beschleunigen und eine reibungslose Transaktion ohne Überraschungen gewährleisten können.
Sie als Verkäufer einer Immobilie auf Mallorca sind nicht verpflichtet, einen Immobilienmakler zu beauftragen, es wird jedoch dringend empfohlen, da Immobilienmakler wie MALLORCA AGENT über ein riesiges internationales Netzwerk registrierter Kunden, eine gute Marktübersicht und die Möglichkeit verschiedener Marketingkampagnen verfügen um Ihre Immobilie zum bestmöglichen Preis zu verkaufen. Der Makler gibt Ihnen eine realistische Bewertung Ihrer Immobilie auf Mallorca und kümmert sich um den gesamten Verkaufsprozess, sodass Sie nicht einmal auf Mallorca sein müssen, während der Immobilienmakler die ganze Arbeit für Sie übernimmt und einen passenden Käufer für Ihr Haus oder Ihre Wohnung auf Mallorca findet.
Ein guter Ausgangspunkt ist, nach Empfehlungen von Leuten aus Ihrem Bekanntenkreis zu fragen, die kürzlich mit einem Immobilienmakler gearbeitet haben. Suchen Sie nach jemandem mit langjähriger Erfahrung im Immobiliengeschäft auf Mallorca, guten Kenntnissen des lokalen Immobilienmarkts auf Mallorca und der spezifischen Gebiete auf der Insel und einem guten Ruf.
Immobilienmakler auf Mallorca erheben normalerweise eine Provision in Höhe von 5 bis 6 % (zzgl. MwSt.). Die Gebühr muss vom Verkäufer bezahlt werden.
Es spricht nichts dagegen, mehr als einen Immobilienmakler zu beauftragen, aber wenn Sie sich für mehr als einen Immobilienmakler auf Mallorca entscheiden, achten Sie darauf, dass alle Immobilienagenturen die Immobilie zum gleichen Preis auf den Markt bringen, um eine Verwechslung der Verwirrungen bei potentiellen Käufern zu vermeiden.
Auch kann es sinnvoll sein, sich nur an eine professionelle und gut vernetzte Agentur wie MALLORCA AGENT – Luxury Real Estate zu wenden, die spezielle Dienstleistungen für exklusive Immobilien anbietet und mit allen Maklern auf Mallorca in Kooperation zusammenarbeitet.
Zögern Sie nicht, sich mit uns in Verbindung zu setzen, um mehr über unseren exklusiven Listing-Service (ELS) zu erfahren.
Dies ist das wichtigste Dokument, da es bestätigt, dass Sie der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie auf Mallorca sind.
Nachweis der Löschung der Hypothek
Wenn die Kreditzahlung noch in Kraft ist, müssen die Löschung und die Kosten erfolgen, damit der neue Käufer die Immobilie auf seinen Namen registrieren kann. Dieser Vorgang kann gleichzeitig mit der Registrierung des Verkaufs beim Notar durchgeführt werden. Wenn die Steuer abgeschrieben wurde, genügt ein Beleg.
Dies ist eine Bescheinigung, die belegt, dass Sie mit Ihren Zahlungen auf dem Laufenden sind.
Der Verkäufer hat das Recht, dem Käufer den Anteil zu übertragen, der der Zeit entspricht, in der jede der Parteien das Haus im Jahr, in dem die Steuer anfällt, besessen hat.
Zahlungsnachweis der Gemeinschaftsgebühren
Der Verwalter/die Verwaltungsgesellschaft des Gebäudes wird Ihnen einen Tag vor dem Notartermin eine Zahlungsbescheinigung der Gemeinschaftsgebühren aushändigen.
Die zuletzt bezahlten Rechnungen
Strom, Gas, Wasser usw. sind wichtig, damit der neue Eigentümer alles auf seinen Namen umschreiben kann.
Der Energieausweis
Ein Energieausweis ist seit 2013 obligatorisch. Der Verkäufer muss den Energieausweis oder eine Kopie davon vorlegen, die dem Käufer beim Notar ausgehändigt wird.
Cédula de habitabilidad
Dieses Dokument muss dem Käufer beim Notar ausgehändigt werden. Vor dem Notar wird von der Käuferseite geprüft, ob die Immobilie in ihrem aktuellen Zustand keine illegalen Teile aufweist und von Ihnen, dem Verkäufer, erneuert werden kann.
Kosten und Gebühren
Maklerprovision (normalerweise 5-6 %)
Für ein Energieausweis (zwischen 150 und 500 €)
Kapitalertragssteuer, wenn Sie für mehr verkaufen, als Sie ursprünglich bezahlt haben (siehe Infos unten)
Plusvalía-Steuer (siehe Infos unten)
Anwalt (1 % des Kaufpreises)
Vergessen Sie bitte auch nicht, dass Ihnen ein Umrechnungskurs berechnet wird, wenn Sie das Geld aus dem Verkauf zurück nach Großbritannien oder in ein anderes Land überweisen, das nicht den EURO verwendet.
Die Kapitalertragssteuer ist eine Steuer auf den Nettogewinn, den Sie mit der Immobilie erzielt haben.
Sie setzt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich aller Kosten zusammen, die Sie dafür bezahlt haben, wie z. B. Maklergebühren, Notarkosten, Anwaltskosten, Renovierungskosten usw. Alle diese Kosten können vor der Berechnung abgezogen werden. Es gibt auch einen jährlichen Freibetrag, der vom Finanzamt berechnet wird.
Der CGT-Satz beträgt für Nichtansässige 19 %.
Plusvalía
Dies ist eine lokale Grundsteuer, die beim Verkauf spanischer Immobilien auf die Wertsteigerung des Grundstücks (ohne Gebäude) zu entrichten ist. Sie gilt für Ansässige und Nichtansässige gleichermaßen und variiert je nach Größe der lokalen Bevölkerung und Dauer des Eigentums.
Der Verkäufer ist normalerweise für die Zahlung der Plusvalía verantwortlich, die einen relativ bescheidenen Betrag von einigen hundert Euro ausmacht.
Nichtansässige und Steuern
Wenn Sie kein offizieller Einwohner Spaniens sind, ist der Käufer verpflichtet, nach Abschluss des Verkaufs 3 % des Kaufpreises an die Steuerbehörden abzuführen. Dieser Betrag wird mit den Steuern verrechnet, die Sie im Rahmen der Kapitalertragsteuer zahlen müssen. Den Restbetrag müssen Sie innerhalb von 30 Tagen nach dem Verkauf begleichen oder können ggf. eine Rückerstattung beantragen.
Wenn Sie Fragen zum Verkaufsprozess Ihrer Immobilie auf Mallorca haben, wenden Sie sich bitte an unser Team von MALLORCA AGENT – Luxury Real Estate. Wir können Sie auch auf unser Netzwerk aus Anwälten, Notaren, Steuerberatern und mehr hinweisen!
Wie kaufe ich sicher eine Immobilie auf Mallorca?
Wenn Sie eine Immobilie zum Kauf auf Mallorca suchen, zum Beispiel in Port Andratx, Bendinat, Puerto Portals, Son Vida, Costa d‘en Blanes oder in Palma, haben wir für Sie einen Leitfaden mit allen wichtigen Informationen zum Thema „So kaufen Sie eine Immobilie auf Mallorca“ zusammengestellt.
Die Escritura Publica ist der eingetragene Eigentumstitel der Immobilie:
Sie ist die einzige Eigentumsgarantie in Spanien und enthält eine Beschreibung der Immobilie, die Angaben zum Eigentümer und alle Hypotheken oder Rechtsansprüche, die auf die Immobilie bestehen.
Eine Nota Simple enthält weitere Angaben zu Hypotheken oder Belastungen der Immobilie und ist auch im Grundbuchamt erhältlich.
Bevor Sie eine spanische “gebrauchte” Immobilie aus zweiter Hand (nicht Neubau) kaufen, prüfen Sie den „lmpuesto sobre Bienes lnmuebles“ oder lBI, die kommunale Grundsteuer.
Eine neue Immobilie, die von einem Bauträger gekauft wird, hat keinen IBI-Bescheid (weil sie nie „im Besitz“ war), daher liegt es in der Verantwortung des Käufers, die Immobilie für diese Steuer zu registrieren.
Die Referenz Catastral
Bei jedem Immobilienverkauf muss die „Referenz Catastral“ der betreffenden Immobilie angegeben werden. Das Catastro ist ein weiteres System der Immobilien Registrierung in Spanien, das sich auf den Standort, die physische Beschreibung und die Grenzen der Immobilie konzentriert. Während sich das Grundbuchamt fast ausschließlich auf Eigentum und Titel konzentriert, befasst sich das Catastro mit der Immobilienbewertung.
Diese beiden Systeme kommunizieren nicht miteinander, und es kommt häufig vor, dass die Katasterbeschreibung einer Immobilie stark von der im Grundbuchamt abweicht.
Gemeinschaftsgebühren, Satzungen und Protokolle der Hauptversammlung
Dies gilt nur, wenn Sie eine Immobilie, wie zum Beispiel eine Wohnung oder ein Townhouse in einer Gemeinschaft kaufen. Dies sind die Gebühren, die von der „Comunidad de Propietarios“, also der Eigentümergemeinschaft, erhoben werden. Dieses Hausgeld wird für alle gemeinschaftlich genutzten Elemente wie Aufzug, Gärten und Pool verwendet.
Jedem Eigentümer wird eine Quote oder ein Prozentsatz der Kosten zugewiesen, die bezahlt werden müssen (Hausgeld).
Nebenkostenabrechnungen
Diese garantieren Ihnen, dass die Rechnungen bezahlt wurden, keine offenen Forderungen bestehen und geben Ihnen eine Vorstellung davon, wie hoch die laufenden Kosten der Immobilie ungefähr sein werden.
Der private Reservierungsvertrag / Optionsvertrag
Es ist üblich, dass Käufer und Verkäufer die Einzelheiten des Kaufs in einem privaten Vertrag bestätigen, der als Optionsvertrag oder Optionsvereinbarung bezeichnet wird. Dabei leistet der Käufer eine nicht rückzahlbare Anzahlung in Höhe von 10 % des Kaufpreises.
Diese Zahlung reserviert die Immobilie für den Käufer für eine vereinbarte Zeit und ermöglicht es dem Käufer, die Zahlung des Restbetrags zu arrangieren.
Wenn ein anderer Käufer die Immobilie trotz des Bestehens des privaten Vertrags kauft, kann der erste Käufer den doppelten Betrag der Anzahlung zurückfordern, was einen 10% plus einer Strafzahlung von weiteren 10% entspricht.
Wenn der Käufer den Verkauf nicht abschließt, verfällt die Anzahlung und die 10% bleiben beim Verkäufer der Immobilie auf Mallorca.
Der von Ihnen unterzeichnete Vertrag sollte die Immobilie sowie beide Parteien, Verkäufer und Käufer, und individuelle Vereinbarungen beinhalten.
Vorausgesetzt, der private Vertrag ist in Ordnung und der Käufer hat die Mittel zur Durchführung der Transaktion aufgebracht, wird der Verkauf durch die Unterzeichnung der Escritura de Compraventa in Anwesenheit des Notars abgeschlossen.
Die Escritura de Compraventa garantiert Ihren Eigentumsanspruch auf die Immobilie erst, wenn sie im Grundbuchamt eingetragen ist (was sie zu einer Escritura Pública, einem öffentlichen Dokument, macht). Nach der Eintragung wird das Dokument an den Notar zurückgeschickt, wo es aufbewahrt wird. Wenn Sie eine Kopie benötigen, können Sie diese beim Notar anfordern, der eine beglaubigte Kopie ausstellt. Die Urkunde sollte innerhalb weniger Monate eingetragen werden, und Ihr Anwalt wird in der Regel einen Geldbetrag im Voraus verlangen, um die geschätzten Steuern und Gebühren zu decken, und Ihnen entweder den Restbetrag in Rechnung stellen oder Ihnen die Überzahlung zurückerstatten, sobald die Urkunde eingetragen ist.
Verwechseln Sie den Notario nicht mit einem Rechtsanwalt. Der Notario ist ein öffentlicher Notar und ein Beamter des Staates, der dafür sorgt, dass Verträge rechtsgültig sind. Er überprüft oder garantiert nicht die Richtigkeit der Angaben im Vertrag. Wir empfehlen immer die Konsultierung eines Anwalts für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca.
Kosten
Wenn Sie sich eine Immobilie zum Verkauf auf Mallorca ansehen, müssen Sie Kosten tragen, und im Durchschnitt betragen die Kosten für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca etwa 10-15 % des Kaufpreises.
Der Notar
Der Notar erhebt eine standardisierte Gebühr, die je nach Grundstücksfläche, Größe der Immobilie und dem angegebenen Kaufwert variiert. Bitte beachten Sie, dass für jede der Urkunden (Hypothek, Kauf usw.) Gebühren anfallen.
Der Anwalt
Normalerweise berechnen Anwälte etwa 1 % für ihre Dienstleistung.
Die Registrierungsgebühr
Die Eintragung der Immobilie in das offizielle Grundbuch auf Ihren Namen. Zusätzlich fallen Kosten für die Eintragung der Hypothek an.
Transmisiones Patrimoniales in Spanien beträgt 8 % des im Vertrag angegebenen Wertes.
Jeder Betrag bis zu 400.000 € – 8 % Grunderwerbsteuer
Jeder Betrag zwischen 400.001 € und 600.000 € – 9 % Grunderwerbsteuer
Jeder Betrag zwischen 600.001 € und 1.000.000 € – 10 % Grunderwerbsteuer
Jeder Betrag zwischen 1.000.001 € und 2.000.000 € – 12 % Grunderwerbsteuer
Jeder Betrag über 2.000.001 € – 13 % Grunderwerbsteuer
Wenn Sie eine neu gebaute Immobilie von einem Bauträger kaufen, ist diese Steuer eine Mehrwertsteuer in Höhe von 10 % (MwSt.).
Die Kommunalsteuer
Diese Kommunalsteuer wird auf den Wertzuwachs der Immobilie seit ihrem letzten Verkauf erhoben. Sie wird „plusvalía“ genannt.
Ihr Anwalt kann die genaue Höhe herausfinden, indem er zum kommunalen Finanzamt geht und im Voraus nachfragt.
Die Steuerkaution
3 % des angegebenen Kaufwerts (Kosten des Verkäufers).
Wenn Sie von jemandem kaufen, der in Spanien „nicht“ ansässig ist, werden 3 % des Gesamtkaufpreises im Namen des Verkäufers beim Rathaus als Sicherheit für seine zukünftigen Steuerschulden hinterlegt.
Dies dient als Sicherheit für die verschiedenen spanischen Steuerschulden des nicht ansässigen Verkäufers.
Nach spanischer Gesetzgebung ist es für jeden, der in Spanien eine Immobilie verkauft oder kauft, obligatorisch, eine NIE Número de Identidad de Extranjeros zu haben, was übersetzt „Identitätsnummer für Ausländer“ bedeutet. Personen, die eine NIE beantragten, erhielten früher eine Plastikkarte, die bequem in jede Brieftasche oder Handtasche passte, aber die moderne NIE ist eigentlich nur ein Stück Papier mit Ihrem Namen und Ihrer Nummer und einem offiziellen Stempel.
Wenn Sie wahrscheinlich nicht in Spanien sind, um den Vertrag zu unterzeichnen oder den Kauf abzuschließen, wird häufig eine allgemeine Vollmacht verwendet, um einen gesetzlichen Vertreter in Spanien zu ernennen.
Das Dokument hat ein Standardformat, in dem die Aktionen aufgeführt sind, die der Inhaber ausführen kann, einschließlich Kauf und Verkauf von Immobilien.
Das einzige Dokument, das zur Ausstellung einer Vollmacht erforderlich ist, ist ein nationaler Personalausweis oder Reisepass sowohl des „Gebers“ als auch des „Empfängers“.
Wenn Sie Fragen zum Prozess des Immobilienkaufs auf Mallorca haben, zögern Sie bitte nicht, MALLORCA AGENT – Luxury Real Estate zu kontaktieren. Wir können Sie auch an unsere professionellen Kooperationspartner aus unserem großen Netzwerk von Anwälten, Steuerberatern und mehr auf Mallorca verweisen!
Youre not obliged to use an estate agent, but it is highly recommend as estate agents like MALLORCA AGENT – Luxury real estate have a huge network of pre-registered clients, international marketing campaines are know the real estate market in Mallorca very well. They will give you a realistic valuation of your property and take care about the whole sales process so you even don‘t need to be on Mallorca.
A good starting point is to ask for recommendations from people you know who have used an estate agent recently. Look for someone with experience in the real estate business in Mallorca and a good knowledge about the local market and the specific areas.
Estate agents in Mallorca normally charge fees of 6% (plus IVA). The fee has to be paied by the seller. There’s nothing to stop you using more than one estate agent, but if you go with more than one estate agent, make sure they all put the property on the market at the same price to avoid confusing buyers. Sometimes it makes sence to go with one professional and well connected agency like MALLORCA AGENT – Luxury real estate who is offer special services for excluisve properties and is cooperation with all the other agents in Mallorca.
To not hesitate to get in touch with us to know more about our exclusive listing service (ELS).
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Proof of cancellation of the mortgage
If the loan payment is still in effect, the cancellation and expenses must be made so that the new buyer can register the property in his or her name. This operation can be done at the same time as the registration of the sale at the notary’s office. If it has been amortised, the document proving it is sufficient.
It is a certificate that proves that you are up to date with your payment. The seller has the right to pass on to the buyer the portion proportional to the time that each of the parties has owned the house during the year in which the tax accrues.
Proof of payment of the Community fees
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